Self Reform

セルフリフォーム・DIY大家のすすめ

大家さんだって大変だ~

アパート・マンションをローンで買って大家さんになれば、後は家賃収入でウハウハと思っても、簡単にはうまくいきません。

大家業はそんなに甘いものではありませんよ。
最近は汚いままのお部屋に入ってくれる入居者さんはほとんどいません。
入退去ごとに大家さんが負担する広告費・原状回復費。

とっても高いですね(涙)。最近は東京ルールによって、退去する方からもなかなか原状回復費全額を回収することはかなり難しくなってきています。

そのため、大家さんだってなかなか儲かりませんね~。

次の入居者さんをいれるために、大家さんの方が持ち出しで、リフォームやクリーニングをしなくてはなりません。

それ以外にも、古くなった設備の更新も大家さんの負担です。
もし、それをやらないと待っているのは空室という厳しい現実。

これも、困るのは大家さんです。(Oh! No!)

せめて原状回復だけでも大家自らセルフリフォームできたら、とても助かりますね。
我が家はそのため、もう少しお金を貯めるまで、夫婦で頑張っていくことにしました。

 

DIYが得意でなくても

 

私はたまたまDIYが大好きだったので、そのままセルフリフォームに入ることができましたが、私はそういうの苦手だしとおっしゃるあなた。


ちょっと、そう簡単にあきらめないでくださいね。


ここで、私の妻を例に出してみましょう。自慢ではないですが、私の妻は正直DIYなんてまったく興味も無かったし、何もできませんでした。

私と一緒に原状回復の工事をやるときは、常に掃除専門。
窓拭きやキッチンや浴槽・トイレなどの掃除を専門にやってもらいました。

しかし、あんまりやる気もなく仕方なしにやっている感じでした。



その間に、私がセルフリフォームをするという感じでしたが、私のほうが楽そうに見えたのか、ある時から私にもちょっとやらせて!!と言い出しました。


そこで、簡単なことから少しずつ教えてみたのですが、今や床貼りからカッティングシート貼りまで、かなり難しいことまでできるようになってしまったのです。

さらにうれしいことに、妻もセルフリフォームが楽しくなってしまったのです。

意外なものですね。今じゃ、私がきたないところの掃除中心、かなりの部分を妻が担当するようになりました。


私の妻ですらできたのですが、一度是非やってみてください。もしかしたら、あまりの楽しさにはまってしまうかもしれません。



セルフリフォームの実際

部品は楽天・ヤフオク等の通販かホームセンターの特売で安く仕入れます。



特に楽天は[楽天カード]でポイントを貯めれば、さらにそのポイントで買い物もでき断然お得です。

ポイントで温泉だっていけちゃうのです。

私の妻は、ポイントでお買い物をするのが好きなようです。気がつくと散々貯まったポイントがなくなっています。(涙)



私が本格的にセルフリフォームをやり出したのはあることからです。

最初は、他の大家さんと同様に業者さんにリフォームは頼んでいたのです。

しかしある時、退去時にとんでもない金額の請求書をもらいました。

たった一年の入居でリフォーム工事代が140,941円。

一年間の家賃が360,000円の部屋です。広告費が90,000円。

こんなリフォーム代を払ってしまったら、手残りは一年で130,000円です。

一月10,000円の家賃になっちゃうんですよ~。ひどすぎますよねぇ。

それをDIYで、たった2万円にしたんです。
 



 

リフォームの見積もり

場所 箇所 品名 数量 単位 単価 金額
玄関 天井 クロス貼替 5.5 900 4950
玄関 クロス貼替 12.4 900 11160
玄関 巾木 ソフト巾木取付 5.6 m 500 2800
トイレ 天井 クロス貼替 1.0 900 900
トイレ クロス貼替 7.2 900 6480
トイレ CF貼替 1.0 2400 2400
洋室 天井 クロス貼替 9.8 900 8820
洋室 クロス貼替 20.4 900 18360
洋室 CF貼替 9.80 2400 23520
洋室 押入 ふすま貼替 片大 2.0 2100 4200
洋室 天袋 ふすま貼替 片小 2.0 1300 2600
洋室 網戸貼替  大 1.0 1800 1800
洋室(押入) 天井 クロス貼替 1.2 900 1080
洋室(押入) クロス貼替 7.4 900 6660
洋室(押入) 網戸 建て付け調整
1.0
3000
3000
DK 床鳴り補修
*完全に直らない場合もあります
1.0
8000
8000
DK 流し台 水切りこーキング補修
1.00
2000
2000
DK 天吊戸 側面ペンキ塗装
1.0
3000
3000
トイレ 照明交換
1.0
6500
6500
玄関 ステイン塗装
1.0
3000
3000
全室 美装(1DK)
1.0
13000
13000
小計
134230
消費税
6711
合計
140941



これを、大家である私が現地まで確認に行き以下のように対処しました。


セルフリフォーム(DIY)での改善結果


場所 箇所 品名 数量 単位 単価 金額
玄関 天井 クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
5.5 900 0
玄関 クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
12.4 900 0
玄関 巾木 ソフト巾木取付
接着剤を購入(300円)し、DIYで貼り直し
5.6 m 500 300
トイレ 天井 クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
1.0 900 0
トイレ クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
7.2 900 0
トイレ CF貼替 1.0 2400 2400
洋室 天井 クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
9.8 900 0
洋室 クロス貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングとコーキングで対処
20.4 900 0
洋室 CF貼替
ほとんど汚れていないので、クリーニングで対処
9.8 2400 0
洋室 押入 ふすま貼替 片大 2.0 2100 4200
洋室 天袋 ふすま貼替 片小 2.0 1300 2600
洋室 網戸貼替  大 1.0 1800 1800
洋室(押入) 天井 クロス貼替
多少汚れていたが、押入内なので妥協、クリーニングのみ
1.2 900 0
洋室(押入) クロス貼替
多少汚れていたが、押入内なので妥協、クリーニングのみ
7.4 900 0
洋室(押入) 網戸 建て付け調整
DIYでドライバで簡単に調整
1.0
3000
0
DK 床鳴り補修
*完全に直らない場合もありま
1.0
8000
8000
DK 流し台 水切りこーキング補修
DIYでコーキング打ち直し
1.0
2000
0
DK 天吊戸 側面ペンキ塗装
ペンキを購入(500円)し、
DIYで塗り替え
1.0
3000
500
トイレ 照明交換
DIYで直接丸型蛍光灯を取付。電球と台座で300円。
1.0
6500
300
玄関 ステイン塗装
ステインを購入(500円)
し、DIYで塗り替え
1.0
3000
500
全室 美装(1DK)
1.0
13000
0
小計
20800
消費税
1040



その差、なんと11万円。

大家さんから見ても、このリフォーム業者は決して単価は高くありません。

どちらかというとリフォームの単価は安いほうです。

しかしながら、スイッチのそばの簡単に取れる汚れがあると、全面リフォーム。

ちょっとでもクロスに隙間やはがれがあれば、これも全面リフォームとして請求してきます。

私は住まいが横浜です。アパートの場所が遠隔地の福岡だったので、当初は言われるがままにリフォームを行っていたのですが、どうにも納得ができなくなったので、現地の福岡で確認を取りました。

管理会社と業者が結託して、高いリフォーム工事費を遠隔地の大家に請求していたのです。

ただこのときに、大家自身がセルフリフォームするといかに安くなるかがわかったことは、かえって良かったことだと思っています。

それ以降は、やれることは私自身でセルフリフォームを行っています。


<パートマンションを貸しているけど、なかなか収益が上がらない大家さん。

将来のためにちょっと無理して大家さんになった方。
大家業が安定するまでは、労働力を投入するしかありません。


是非、自らが一度セルフリフォームにチャレンジしましょう。

大家としても趣味としても新たな世界が開けるかもしれませんよ。

もちろん終わった後は、我が家は二人で慰労会。浮いた費用を回して楽しくやっています。