物件調査

最近は、毎日物件の調査でブログ書く時間があまり取れない。

都内や横浜でも10%越えの物件がかなり出てきていて、それを毎日チェックしている。

資料はまず、積算価格がいくらかを調べる。
この段階で、20%以上乖離しているとその物件はパス。

次は接道状況・相場など。

そこでOKになったものを詳しく調査している。

最終的には収支計算をきちんとして、いいものを探している。

でもなかなかその段階では残るものは少ない。

ただ、この辺を甘く見ると融資で苦しくなるし、あとあとにも響く。

最近は土地もだいぶ安くなってきていて、とてもうれしいのだが、建設費が高騰していて、RC・S造あたりでは1Kを作ろうとすると、どうしても坪80万ぐらいになってしまう。

ちょっと前なら60万ぐらいでも何とかなったのが、これだけあがると土地が多少安くなってもトータルの収支は変わらなくなる。

それでなくても共同住宅では窓先空地の問題でほとんど建ぺい率いっぱい建てるのがむずかしくなっているのに、さらに、容積率も第二種高度地区の指定が多く、3階ぐらいからなかなか建てるのが大変である。

この辺をきちんとクリアして、うまく建てる事ができれば本当にいいのだが、なかなか思い通りの土地はない。

規制が緩いころに建てた中古のリノベーションや木造二階建て用地の方がやりやすい。

横浜だと、200平米以下の木造なら比較的簡単なのだが、東京ではここも窓先空地の問題が難しく、どうしても長屋スタイルになる。

長屋も悪くは無いのだが、どうしても一階にドアがたくさん並ぶのと、階段下の有効利用がなかなか難しい。

さらに、東京のワンルーム規制は本当に厳しい。

豊島区などは29平米以下の部屋が9戸以上になると、すべての部屋に対して50万/戸の税金がかかる。

すなわち12戸の小型の部屋を作ると600万が別途課税されるのである。

この辺の規制は区によって違うが、とにかくいろいろある。

最近は、この辺にもだいぶ詳しくなってきて、土地をみれば大体のボリュームプランはわかるようになってきた。

銀行の融資はOKが出ているし、今年中にはなんとか一棟やりたいのだが、どうなることでしょう。

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6 件のコメント

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    東京区部のワンルーム規制はおかしいですよね。

    理由は、もっともらしい理由ですが、そういう世帯構成が
    増えているのだから、需要と供給のバランスに
    ある程度任せる必要があると思うんですが。

    今後の新物件取得までの道のりを楽しみにしています。

  • SECRET: 0
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    横浜も結構ワンルームの規制が厳しいと思います。
    建てるのは本当に大変ですよね。

    RCの中古のほうがもう同じものは建たないのが逆にメリットで、良いのではないかと思う事があります。

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    ひろゆきさん
    東京の規制は本当にきついです。
    でもこのおかげで土地を見れば大体の建物イメージを浮かべることができるようになってきています。
    なんとか手に入れたいです。がんばります。

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    ワンルーム規制は逆に狭小物件の供給を抑制しますから、そういう物件でも貸せるエリアであれば逆に中古を拾って投資をするといいと思いますよ。それからリスクプレミアムが大きくなっているからこそ物件が値下がりして利回りが上がる一方、銀行もハードルが高くなっているわけです。担保か現金を持っている人にとっては有利な局面ですから担保余力がある物件を使って「単体で担保評価が出ないがいい物件」を買い進むというのもひとつの選択肢として持っておくといいかもしれませんね。

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    猪俣さん
    そうですね。最近は極小をうまく使う方法も模索しています。
    規制はどんどん厳しくなりそうだし、融資も厳しくなっています。
    とりあえず、資金は毎月たまりますので、今年はなんとか一棟手に入れようと思います。
    担保余力の利用も検討してみます。
    ありがとうございました。

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    ABOUTこの記事をかいた人

    神奈川県横浜市生まれ。 大学院 電気工学専攻 修士課程修了後、メーカーにて研究・開発業務に携わる。 障害者の父を助けて早朝から夜中まで働きづくめの母からお金の大切さを学び、サラリーマンの傍ら、不動産投資・経営の勉強を始め、夜と土日は不動産経営に従事し、二足のわらじを履くサラリーマン大家となる。