久々に物件見学

最近も相変わらず物件の探索は続けているのだが、HPやFAX・メールで送られてくるものは数多くあるが、ほとんどは書類審査で却下というパターンである。

しかし、昨日横浜でそこそこの物件を見つけ、夜物件の見学に行ってきた。

場所は地図をFAXしてもらったのですぐわかった。

物件の外観は夜なのであまり良くわからず、内部は共有部だけは見れたが、中はもちろん見えない。

入居率は80%といったところ。

家賃は相場でおそらく十分に満室にできそうな間取りである。

手入れはやはりされておらず、共有部も枯葉だらけだった。

ただ、想像していたより内壁ははきれいで、場所もまあまあだったので、とりあえず詳しい資料をもらい、本日、銀行に書類送付した。

自分の計算だと、積算でも満額評価がでそうなので、もし希望通りの評価が出れば、真剣に検討してみようかと思う。

一応、週末には内見もさせてもらい、外観の不具合もしっかり確認してこようと思う。

最近、FXの方が効率が良いと認識しているので、あまり低利回り物件は相手にしていないのだが、そこそこローンが組めるとなるとやはり不動産も魅力がある。

インカムでそこそこ回せて、満室にすれば十分にキャピタルを狙える都心部はやはり魅力があるようにも思う。

FXもスワップだけではそこそこしかならず、大きく儲けるにやはりスイングである。

そうなるとやはり不動産も利回りが10%強あれば、地方の15%より、キャピタルを狙える都心部の方がやはり安全のような気もしてくる。

この辺は、自分でもまだまだ良くわからず、これからもいろいろ検討してみなくてはならない。

何年かやってみないとどちらがいいのかはわからないのかもしれないが。

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3 件のコメント

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    >積算でも満額評価がでそうなので、もし希望通りの評価が出れば、真剣に検討してみようかと思う。

    利回りが若干低めでも積算がある物件なのでしょうか?
    今買い付けを入れている物件がまさにそのパターンなのですが、こういう物件は買いなのかどうか自信が持てません。

  • SECRET: 0
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    気ままなネコさん
    地方は大体路線価が実勢にくらべて高いので積算の高い物件は多いのではないでしょうか。
    収益還元でそこそこあっても積算価値がないと銀行融資は引きにくいですが、積算があると自分の担保余力が増しますので、融資的には有利だと思います。
    ただどの道、収益で十分に採算がとれないと話になりません。
    都心の場合は積算が高い物件は、十分キャピタルが狙えます。

  • SECRET: 1
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    >そうなるとやはり不動産も利回りが10%強あれば、地方の15%より、キャピタルを狙える都心部の方がやはり安全のような気もしてくる。

    先日、あかちゃんさんのお話を聞かせていただきまして、全くその通りだと思います。キャピタルが狙える物件、及び、もし何かあった場合の転用がすぐ利く、(売却、他の活用方)投資じゃないと出口が見えないので私も不安になります。私の地元ではキャピタルが望めても売却益は低いですが、あかちゃんさんのお住まいの横浜でしたら、私などでは想像の出来ないキャピタルの世界だと思います。インカム+キャピタルがとれる都心部の物件をお持ちのあかちゃんさんは凄いなといつも思います。私の地元では今から物件を購入して、売却益がのぞめる長期譲渡扱いになる5,6年後の家賃収入及び、売却できる金額の内部収益率を考えても今より相場が低くすることが予想できますが、あかちゃんさんがおられる都心部であれば、その辺の不安がほとんどないのではないかと思いますので、そういう点でも都心部の有益性は計り知れないと思います。

    いつも勉強させていただきまして、ありがとうございます。今後ともよろしくお願い致します。

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    ABOUTこの記事をかいた人

    神奈川県横浜市生まれ。 大学院 電気工学専攻 修士課程修了後、メーカーにて研究・開発業務に携わる。 障害者の父を助けて早朝から夜中まで働きづくめの母からお金の大切さを学び、サラリーマンの傍ら、不動産投資・経営の勉強を始め、夜と土日は不動産経営に従事し、二足のわらじを履くサラリーマン大家となる。